A Solução de Consulta COSIT nº 95/2026 reafirma um posicionamento rigoroso da Receita Federal que impacta diretamente o planejamento tributário, patrimonial e sucessório de empresas optantes pelo Lucro Presumido. A reclassificação contábil de um imóvel — do ativo imobilizado para o estoque — às vésperas da alienação não basta para atrair os percentuais de presunção da atividade imobiliária: a venda continua sujeita à apuração de ganho de capital.
O debate central é a tributação da venda de imóveis que, originalmente, compunham o ativo não circulante — seja por uso nas operações da empresa ou para locação — e que, posteriormente, foram reclassificados para o estoque após a inclusão da atividade de compra e venda de imóveis no objeto social. A conclusão da Receita Federal é categórica: a receita auferida com essa venda não pode se beneficiar dos percentuais de presunção e deve submeter-se à apuração de ganho de capital.
A manifestação reafirma a leitura da Receita sobre o tratamento da receita decorrente da alienação de bens originalmente registrados no ativo imobilizado, ainda que reclassificados ao estoque antes da venda. O critério decisivo é a destinação original do bem, não o registro contábil vigente no momento da operação.
Historicamente, observa-se no mercado a tentativa de promover a reclassificação contábil do bem (do imobilizado para o circulante), acompanhada da inclusão da atividade imobiliária no objeto social, justamente para fazer incidir os percentuais de presunção (8% IRPJ e 12% CSLL) e reduzir a carga tributária da venda.
Para a Receita, um simples passeio contábil não altera a natureza jurídica e econômica da receita. Se o imóvel foi adquirido e utilizado para a manutenção das atividades da pessoa jurídica, sua venda permanece sujeita à apuração de ganho de capital, ainda que o objeto social tenha sido alterado para incluir a atividade imobiliária no momento da venda.
A leitura da RFB é estrutural: o que se tributa é a operação economicamente subjacente. Se um galpão, um armazém ou uma sede foi adquirido para manter as atividades da pessoa jurídica — e ali permaneceu por anos ou décadas — a sua alienação posterior, ainda que após reorganização societária e alteração do objeto social, é evento de realização patrimonial sujeito ao ganho de capital. A reclassificação para estoque, por si só, é insuficiente.
“Um simples passeio contábil do bem não altera a sua natureza jurídica e econômica. Se o imóvel foi adquirido e utilizado para a manutenção das atividades da pessoa jurídica, a sua venda será tributada como ganho de capital — independentemente de o objeto social ter sido alterado para atuar no mercado imobiliário no momento da alienação.”
A diferença econômica entre os dois regimes é substancial. Na via operacional, a tributação incide sobre a receita bruta com presunção reduzida; no ganho de capital, a base é a diferença positiva entre o valor de alienação e o valor contábil — o que, em imóveis depreciados ao longo de décadas, costuma representar carga relevante.
Aplica-se quando o imóvel foi construído ou adquirido especificamente para revenda · objeto social compatível desde a aquisição · registro no estoque (ativo circulante) já na origem · atividade habitual de compra e venda. Nessa hipótese, incidem os percentuais de presunção e a tributação é apurada sobre a receita bruta.
Aplica-se quando o imóvel foi adquirido e utilizado para manter as atividades da pessoa jurídica · uso em operações próprias ou locação · registro original no imobilizado (ativo não circulante) · reclassificação contábil para estoque às vésperas da venda não descaracteriza a destinação original.
A leitura da Receita reduz a discussão a um único teste objetivo. Não importa o objeto social vigente na data da venda nem a classificação contábil atualizada. O que importa é a finalidade com que o bem foi adquirido e mantido pela pessoa jurídica ao longo do tempo.
Esse é o teste que separa, de um lado, a atividade imobiliária regular tributada pela presunção do Lucro Presumido e, de outro, a alienação de bens do ativo permanente sujeita à apuração de ganho de capital. Em reestruturações patrimoniais — especialmente de empresas com décadas de atuação que decidem liquidar galpões, armazéns ou sedes antigas — a análise do histórico contábil e da destinação original do ativo é indispensável. Ignorar esse aspecto pode resultar em autuações e comprometer a eficiência econômica da operação.
A leitura da Receita atinge especialmente operações de reorganização patrimonial em empresas tradicionais que decidem monetizar parte de seu acervo imobiliário. A blindagem técnica passa por dossiê documental que comprove a destinação original do bem e por planejamento que considere o regime obrigatório de ganho de capital desde a origem.
Pessoas jurídicas com décadas de atuação que decidem liquidar imóveis usados originalmente em suas operações — galpões logísticos, armazéns, sedes administrativas, fábricas desativadas.
Estruturas com imóveis adquiridos para locação a terceiros que pretendam alienar ativos do portfólio. A locação não converte o bem em estoque — o regime de venda é ganho de capital.
Operações de cisão, fusão ou incorporação que envolvam transferência de imóveis. A nova destinação dada pelo sucessor não apaga a destinação original que persiste para fins fiscais.
A simples inclusão da atividade de compra e venda de imóveis no contrato social, próxima da alienação, é justamente a manobra rejeitada pela Receita. Sem destinação original para revenda, não há presunção.
Análise editorial e estratégica do enquadramento da operação — destinação original, histórico contábil, regime aplicável e blindagem documental — à luz da SC COSIT nº 95/2026 e da jurisprudência administrativa.
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