Por 7 votos a 3, a Câmara Superior do CARF afastou a cobrança de PIS contra o Condomínio Amazonas, constituído pelos coproprietários do Shopping Amazonas. O caso é reflexo de outro já julgado pelo colegiado — sobre a mesma autuação e o mesmo período — envolvendo IRPJ e CSLL. Prevaleceu o entendimento de que o condomínio civil, ainda que dotado de CNPJ, não se converte em sociedade de fato pelo simples recebimento e posterior repasse dos aluguéis aos condôminos.
A relatoria coube ao conselheiro Luis Henrique Marotti Toselli, que foi acompanhado pela maioria do colegiado. O placar reproduziu o entendimento já firmado no caso principal sobre IRPJ e CSLL — mesma autuação, mesmo período.
A decisão se apoiou em três linhas concorrentes: a regularidade jurídica do condomínio civil, a natureza das frações detidas pelos coproprietários e a ausência de elementos para descaracterizar a operação como simples gestão de bem comum.
A maioria entendeu que o condomínio estava constituído regularmente e operava por meio de uma administradora. A organização jurídica e operacional do CNPJ tinha como finalidade viabilizar essa gestão, não substituir a personalidade dos condôminos.
Prevaleceu a posição de que os condôminos não possuíam lojas ou unidades específicas, mas frações do terreno, das edificações e das instalações do shopping. Não se trata, portanto, de cada condômino explorando comercialmente uma unidade, mas de coproprietários do imóvel.
O entendimento majoritário foi o de que o recebimento com posterior repasse aos condôminos não transforma o condomínio em sociedade de fato, assim como não haveria elementos para concluir que os condôminos teriam deixado de tributar os valores recebidos.
A discussão central era saber se o recebimento de aluguéis dos lojistas pelo condomínio — com posterior repasse aos coproprietários conforme a respectiva participação — caracterizaria atividade empresarial autônoma, sujeita ao PIS sobre receita.
O entendimento era de que o condomínio figurava como locador nos contratos e exercia atividade que não se confundia com a simples administração condominial — daí a sujeição ao PIS sobre as receitas recebidas.
A defesa argumentou que os valores recebidos pelo condomínio são, em essência, renda dos condôminos, repassados conforme a fração ideal de cada um — e, portanto, tributáveis na esfera deles, não na do condomínio.
No direito brasileiro, o condomínio civil — aquele constituído sobre frações ideais de um mesmo imóvel — não detém personalidade jurídica autônoma. Sua existência como ente cadastral, com CNPJ próprio, atende a necessidades operacionais (abertura de contas, contratação de serviços, retenções em folha de prestadores), não à criação de um novo sujeito de direito. Os direitos e obrigações continuam, em última análise, pertencendo aos condôminos.
A Receita Federal sustentou que, no caso do Shopping Amazonas, a estrutura ultrapassava a gestão de áreas comuns. O condomínio receberia os aluguéis dos lojistas e os repassaria aos coproprietários — comportamento que, para a fiscalização, configuraria exploração de atividade empresarial e atrairia a incidência do PIS sobre a receita auferida.
Os condôminos não possuíam lojas ou unidades específicas, mas frações do terreno, das edificações e das instalações do shopping. A estrutura é de copropriedade de imóvel, não de exploração coletiva por sociedade de fato.
A Câmara Superior — acompanhando o relator Luis Henrique Marotti Toselli — rejeitou a leitura ampla da fiscalização. O fato de o condomínio centralizar o recebimento dos aluguéis e repassá-los aos condôminos não altera a natureza jurídica subjacente: trata-se de gestão de patrimônio comum, e os tributos cabíveis sobre essas receitas incidem na esfera dos próprios condôminos, conforme a fração ideal de cada um.
A maioria também observou que não havia elementos para concluir que os condôminos tivessem deixado de tributar os valores recebidos a título de aluguéis. Em outras palavras: a tributação devida acontece na pessoa de cada coproprietário — não há omissão a ser suprida pela exigência cumulativa contra o condomínio. Como o processo é reflexo do caso principal já julgado (IRPJ e CSLL), o voto replicou os fundamentos antes adotados.
Os conselheiros vencidos sustentaram que o caso não tratava de mera administração de taxas condominiais ou de áreas comuns, mas de exploração de atividade empresarial. Segundo entenderam, o condomínio figurava como locador nos contratos com os lojistas e exercia atividade que não se confundia com a simples gestão do bem comum — daí decorreria, para essa corrente, a sujeição ao PIS.
Embora a decisão não tenha caráter vinculante para outras turmas, oferece norte interpretativo relevante para estruturas em que coproprietários se organizam sob a forma de condomínio civil para administração centralizada de imóvel locado.
A inscrição no CNPJ atende a exigências práticas (conta corrente, retenções, contratos). Não converte automaticamente o condomínio em pessoa jurídica para fins de incidência de PIS, COFINS, IRPJ ou CSLL.
Quando os condôminos detêm frações ideais (de terreno, edificações e instalações), e não unidades autônomas específicas, há indício forte de copropriedade — afastando a tese de exploração coletiva por sociedade de fato.
O afastamento da exigência contra o condomínio não desonera os condôminos. A renda continua tributável em cada um, conforme a fração — daí a importância da escrituração individual e da declaração tempestiva dos valores recebidos.
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