A Lei Complementar nº 214/2025 fez uma escolha específica para o condomínio edilício: ele não é, como regra, contribuinte do IBS e da CBS. Mas essa regra tem exceções, uma faculdade de opção e uma série de nuances que já começam a exigir decisão do síndico e do corpo de administração antes de 2027. Este artigo consolida o que a LC 214, o Regulamento do IBS (Resolução CGIBS nº 6/2026) e as alterações da LC 227/2026 estabelecem sobre condomínios — e o que ainda está aberto para regulamentação.
O ponto de partida é uma decisão política e técnica da LC 214/2025: o condomínio edilício não é, como regra, contribuinte do IBS e da CBS, embora esteja incluído no conceito legal de “fornecedor” (por ser entidade sem personalidade jurídica que pode fornecer bens e serviços). A base dessa opção legislativa é econômica antes de ser jurídica. A cota condominial — ordinária ou extraordinária — não constitui receita obtida no mercado. Ela é um rateio dos custos comuns de conservação, segurança, limpeza, manutenção, administração e melhoria das áreas partilhadas por vários proprietários.
Do ponto de vista prático, isso significa que a maior parte dos condomínios residenciais e comerciais do país permanecerá exatamente como está hoje quando o IBS e a CBS entrarem em plena vigência: as taxas condominiais mensais não serão tributadas, o síndico não emitirá nota fiscal, os condôminos continuarão pagando as cotas usuais sem incidência de IBS ou CBS sobre elas. É a expectativa correta para a esmagadora maioria dos casos.
Mas essa regra não é absoluta. A LC 214/2025 desenhou uma arquitetura em três cenários, e o síndico precisa saber em qual deles seu condomínio se enquadra — porque cada um traz obrigações e possibilidades distintas.
“O condomínio edilício não é, como regra, contribuinte do IBS e da CBS. As cotas ordinárias e extraordinárias não são consideradas receitas obtidas no mercado, mas instrumentos de rateio dos custos comuns.”
A LC 214/2025 cria três configurações possíveis para o condomínio no IBS/CBS. A escolha de qual delas se aplica ao condomínio é parte fática (composição das receitas), parte decisória (opção pelo regime regular). O quadro abaixo sintetiza.
O cenário mais delicado — e o que mais confusão vem causando entre síndicos — é o segundo: a incidência parcial obrigatória. Ela é acionada quando as cobranças feitas aos condôminos representam menos de 80% da receita total. Como a lei usa a expressão “menos de 80%” para acionar a sujeição, o percentual exato de 80% ainda mantém o condomínio fora da hipótese. Basta, portanto, que as demais receitas ultrapassem 20% do total para que o condomínio passe a ser sujeito parcialmente ao IBS e à CBS.
Cinco fontes típicas de receita comercial no ambiente condominial podem, isoladamente ou combinadas, empurrar o condomínio para essa incidência: (i) cessão onerosa de fachadas e telhados para antenas de operadoras de telefonia móvel, (ii) exploração comercial de estacionamentos rotativos por terceiros, (iii) locação de salão de festas para não-condôminos, (iv) publicidade veiculada em áreas comuns (elevadores, halls, fachadas) e (v) minimercados ou máquinas de venda instaladas nas áreas comuns por terceiros.
É importante frisar que nem toda receita externa é tributável. A incidência do IBS/CBS pressupõe que haja fornecimento de bens ou serviços no âmbito de atividade econômica (art. 21 da LC 214/2025). A mera entrada financeira — como uma multa, um juro, uma indenização — não caracteriza operação tributável. O crédito também é parcial: o condomínio poderá apropriar créditos sobre suas aquisições na proporção entre a receita das operações efetivamente tributadas e a receita total.
A dor operacional é que a LC 214/2025 e o Regulamento do IBS não definem o período de aferição do índice de 80%. Não se sabe, até agora, se o cálculo será mensal, anual, trimestral ou por período móvel. Sem essa definição, a única postura segura é manter controles mensais e acumulados, com segregação rigorosa entre cotas ordinárias, cotas extraordinárias, fundos, multas, juros, receitas financeiras e receitas comerciais.
O terceiro cenário decorre da opção voluntária do condomínio pelo regime regular. Independentemente da composição de suas receitas, o condomínio pode escolher ser contribuinte pleno. A consequência é ampla: todas as taxas e demais importâncias cobradas dos condôminos e de terceiros passam a ser tributadas. Não é possível fatiar — tributar só a publicidade da fachada e deixar as cotas ordinárias fora. Ou entra tudo, ou nada.
Em contrapartida, o condomínio ingressa plenamente na sistemática não cumulativa e pode se apropriar de créditos sobre praticamente todas as aquisições vinculadas à atividade: energia elétrica, limpeza, vigilância, manutenção de elevadores, administração profissional, serviços contábeis e jurídicos, obras, reparos, materiais, máquinas e equipamentos. O critério é o padrão de qualquer contribuinte no regime regular: documentação fiscal idônea, extinção do débito pelo fornecedor e vinculação à atividade.
A opção não é uma escolha administrativa qualquer. Ela exige permanência mínima de 12 meses e só pode ser renunciada com efeitos no primeiro dia do ano-calendário seguinte. Além disso, se o condomínio receber ressarcimento de créditos no ano corrente ou no anterior, a saída pode ser impedida. Na prática, a permanência efetiva costuma superar os 12 meses formais.
A arquitetura da LC 214/2025 é engenhosa, mas sua operacionalização deixa em aberto pontos que impactam diretamente a rotina do síndico e do administrador de condomínio. Enquanto o regulamento e as atos operacionais não fecham essas lacunas, a postura prudente é manter documentação abundante e evitar decisões definitivas nos pontos ainda controvertidos.
Mensal, trimestral, anual? A lei não diz. Até que haja regra, controle mensal e acumulado é o único caminho seguro.
Se o condomínio optar, as cotas entram no regime específico imobiliário (redução de 50%) ou vão ao regime geral? Há argumentos para os dois lados.
Nas unidades ocupadas por locatários, quem é o “adquirente” do serviço condominial: proprietário, locatário ou cada um em parcelas? Impacta diretamente quem tem direito ao crédito.
As chamadas extras destinadas a obras, melhorias e fundos de reserva têm o mesmo tratamento das cotas ordinárias no regime regular? A lei não distingue expressamente.
A Lei do Inquilinato divide despesas ordinárias e extraordinárias. Isso não define automaticamente a natureza tributária do serviço condominial nem quem é o destinatário para efeito de IBS/CBS.
Condomínios com geração compartilhada de energia elétrica não têm exclusão da base do IBS/CBS sobre a energia consumida — regra que beneficia apenas o autoconsumo local.
Ainda que a tributação plena entre em vigor em 2033, a fase de teste de 2026 já exige preparação e obriga o síndico a olhar para o modelo do condomínio com outras lentes. As quatro providências abaixo são as que consideramos indispensáveis nos próximos 12 meses.
Levantar a composição real das receitas dos últimos 12 meses. Cotas dos condôminos vs receitas de terceiros. Identificar se o condomínio está seguramente no cenário 1, ou se pode estar caminhando para o cenário 2. Sem diagnóstico, não há decisão.
Implantar já em 2026 controle contábil que separe: cotas ordinárias, cotas extraordinárias, fundos, multas, juros, receitas financeiras, receitas comerciais e demais valores. Esta separação será exigida em qualquer cenário. Sem ela, não é possível provar nada perante a Receita.
Simular numericamente o cenário atual x cenário opção regular considerando: perfil dos condôminos (residencial ou comercial), volume anual de aquisições tributáveis, obras previstas, capacidade da administradora de lidar com a sistemática. Levar para a assembleia com números, não com achismos.
Contratos com administradora, prestadores de serviço (limpeza, segurança, portaria), fornecedores recorrentes e locatários de espaços comerciais precisam ter cláusulas de repasse tributário atualizadas em vista do IBS/CBS. Contratos silentes sobre a matéria vão gerar disputa em 2027.
A Moreira & Guimarães Advogados assessora síndicos, administradoras de condomínios e associações de moradores no diagnóstico da posição no IBS/CBS, na análise decisória da opção pelo regime regular, na revisão contratual e na preparação para a fase de teste. Uma reunião breve define os próximos passos.